# 옥주현 190억에 산 '한남더힐' 소유권 이전 6개월 만에 경매

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> 추정 발생 시기: 2026년 10월
> 마지막 수정: 2026-11-06
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## 개요

2026년 10월 14일 서울서부지법이 가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현이 소유한 서울 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 332㎡ 주택에 대해 임의경매 개시 결정을 내렸고, 이 사실이 10월 말 언론을 통해 알려졌다. 옥주현이 이 주택의 매매계약을 맺은 것은 2025년 5월, 소유권 이전 등기를 마친 것은 2026년 4월이다. 매매가는 190억 원으로 알려져 있어, 등기 후 6개월 남짓 만에 경매가 시작된 셈이다.

경매를 신청한 채권자는 한국금융자산관리대부이고 청구 금액은 약 21억 7,000만 원이다. 이를 두고 법률 전문 유튜브 채널의 변호사들이 공개 자료를 토대로 신사동 건물 투자 실패와 대부업 대출이 배경이라는 분석을 내놓았다. 옥주현 측은 이에 대해 신규 사업 추진과 법인 M&A에 따른 채무 정리 절차를 진행 중이라고 공식 입장을 냈다. 경매의 원인을 두고 두 설명이 엇갈리는 상태다.

## 신사동 건물과 한남더힐 계약

변호사들의 분석은 한남더힐이 아니라 그보다 앞선 신사동 건물에서 출발한다. 서울신문과 헤럴드경제 보도에 따르면 옥주현 측은 2022년 6월 서울 강남구 신사동 토지를 사들이며 매매대금의 약 75%를 대출로 조달한 것으로 추정된다. 토지 매입가는 자료마다 다르다. 헤럴드경제는 토지를 160억 원에 샀다고 전했고, 인스타그램 게시물은 200억 원이라고 했다. 서울신문은 자기자본이 약 50억 원이라고 했다. 같은 해 9월 착공한 건물은 2023년 말 완공됐고, 법인 재무제표상 공사비는 약 32억 원이었다. 이 가운데 20억 원가량은 추가 대출로 마련한 것으로 추정됐다.

준공 이후에는 약 160억 원의 담보대출을 받았고, 이후 대출을 갈아타는 과정에서 대출액이 20억 원 이상 늘어 180억 원 안팎이 됐다. 헤럴드경제에 따르면 이 갈아타기 시점은 옥주현이 한남더힐을 190억 원에 계약한 2025년 5월께였다. 정태근 변호사는 늘어난 대출 20억 원이 계약금(매매대금의 10%인 19억 원)으로 쓰였을 것으로 추정했다.

변호사들이 짚은 계약 이유는 집값 전망이다. 고가 주택 가격이 꾸준히 오르고 있었고 정권이 바뀌면 집값이 더 오를 것으로 보고 서둘러 계약했을 것이라는 추정이다. 정태근 변호사는 신사동 건물을 250억 원에 팔아 대출금을 갚고 남는 차익 80억 원에 집 담보대출을 더해 잔금을 치르면 문제가 없었을 것이라고 설명했다. 서울신문도 비슷한 계산을 전했다. 신사동 건물의 취득 원가는 200억 원대 초반으로 추산되는데, 250억 원에 팔면 기존 대출금 약 170억 원을 갚고도 80억 원가량의 현금이 남는다는 것이다.

## 잔금 조달과 대부업 대출 추정

계획대로 되지 않은 것은 신사동 건물이 팔리지 않았기 때문이라는 분석이다. 서울신문은 금리 상승과 공사비 부담, 강남 주요 상권 침체로 고가 상업용 부동산 거래가 위축돼 적절한 매수자를 찾기 어려워졌다고 전했다. 정태근 변호사는 2022년 레고랜드 사태와 우크라이나 전쟁으로 시장 자금이 말랐고, 최근에는 AI 쪽으로 돈이 쏠려 더 말랐다며 250억 원을 주고 건물을 살 사람이 없어졌다고 설명했다. 임차인을 채워 수익을 내는 방법도 소비 위축으로 막혔다는 것이다. 그는 2022년의 선택 자체는 틀리지 않았지만 2025~2026년에는 자산이 쉽게 거래되지 않는 시장이 됐다고 말했다.

매각이 늦어지는 사이 잔금 시점이 다가왔다. 한남더힐은 토지거래허가를 받아야 해서 계약부터 잔금까지 1년가량이 걸렸고, 잔금 기일인 2026년 4월에는 대출 규제 때문에 잔금을 치르기 어려웠을 것이라는 추정이 나왔다. 정 변호사는 그래서 대부업 법인에서 183억 원가량을 빌렸을 것으로 짐작했다. 서울신문은 등기 자료의 채권최고액 등을 근거로 실제 대출 규모가 180억 원 안팎이었을 가능성이 제기됐다고 전했다. 신사동 건물 대출까지 더하면 대출이 300억 원을 넘었을 것이라는 게 변호사들의 추정이다.

이자 부담에 대한 분석도 나왔다. 서울신문은 변호사 분석을 인용해 연 이자만 20억 원 이상일 것이라고 보도했다. 정 변호사는 계약금이 날아갈 위기에 놓이자 대부업 법인을 통해 거의 전액을 빌렸지만 이자를 감당하기 어려워졌을 것이라고 추측했다. 다만 이는 옥주현을 인터뷰한 것이 아니라 등기부등본, 신탁원부, 재무제표를 보고 짐작한 내용이라고 그가 직접 전제를 달았다.

온라인에서는 비슷한 내용을 더 단순하게 요약한 글도 돌았다. 인스타그램 계정 'jmong_official'은 이 사태를 정리하면서 계약금 19억 원을 포기하면 됐을 것을 지키려고 대부업에서 183억 원을 빌렸다고 평가했다. 이 글은 원금 200억 원에 연 20% 금리를 가정해 단순 연 이자만 40억 원이라고 계산했고, 자본 50억 원으로 400억 원을 끌어 쓰다 청산당한 셈이라고 결론지었다. 이 글의 금리와 이자는 작성자가 가정한 수치다.

## 경매 개시 결정

동아일보가 지지옥션 자료를 인용해 보도한 내용으로는 서울서부지법이 10월 14일 해당 주택에 임의경매 개시 결정을 내렸다. 신청 채권자는 한국금융자산관리대부이고 청구 금액은 약 21억 7,000만 원이다. 해당 주택에는 근저당권 4건이 설정돼 있고 채권최고액 합계는 237억 9,000만 원이다. 다만 채권최고액은 실제 채무액과 다르다고 보도는 덧붙였다. 뉴스1도 같은 내용을 전하며 매각기일이 이르면 내년 2월로 잡힐 수 있다고 했다.

채권최고액 합계는 매매가 190억 원보다 많다. 한 유튜브 영상(배준형의 빌딩클래스)은 제목에서 채권액이 237억 원에 이르는 이유를 다루겠다고 밝혔다.

## 옥주현 측의 입장 발표

경매 사실이 알려지자 옥주현을 대리하는 젬스톤이앤엠은 10월 29일 공식 입장을 냈다. 동아일보가 전한 입장에 따르면 옥주현은 공연, 공연기획, 교육 등 새로운 분야의 사업을 위해 신사동 법인 건물을 중심으로 사업 계획을 세워 준비해 왔고, 이 과정에서 한 사업투자회사로부터 대규모 투자를 유치했다. 한남동 주택은 이 사업 추진과 투자 유치 과정에서 올해 4월 매입했다는 설명이다.

입장문은 이어 최근 옥주현의 법인과 투자사 간 M&A가 성사돼 해당 주택 관련 채무를 포함한 기존 사안을 정리하는 절차를 밟고 있다고 밝혔다. 이번 경매도 이 정리 과정과 맞물려 있으며, 사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정이라는 것이다. 동아일보가 전한 입장문에는 투자사의 이름이나 상환 시점이 담기지 않았다.

## 진위 논란

핵심 쟁점은 이번 경매가 무리한 차입 투자 끝에 찾아온 자금난의 결과인가, 아니면 옥주현 측 설명대로 M&A에 따른 채무 정리 과정의 일부인가이다.

### 무리한 레버리지의 결과라는 쪽

이쪽은 변호사들의 분석을 근거로 든다. 신사동 건물을 팔아 잔금을 치르려던 구상이 건물이 팔리지 않으면서 어그러졌다는 것이다. 이 때문에 잔금 기일인 2026년 4월 무렵 대출 규제로 잔금 마련이 어려워지자 대부업 법인에서 180억 원대를 빌렸을 것이고, 연 20억 원 이상의 이자를 감당하기 어려웠을 것이라는 분석이다.

정황으로는 소유권 이전 등기 후 6개월 남짓 만에 경매가 시작됐고, 채권자가 한국금융자산관리대부라는 점이 거론된다. 근저당 4건의 채권최고액 합계 237억 9,000만 원은 매매가 190억 원보다 많다. 여기에 신사동 건물 대출까지 합치면 대출이 300억 원을 넘었을 것이라는 추정이 더해진다.

### 정상적인 채무 정리 과정이라는 쪽

반대쪽은 우선 옥주현 측의 설명을 든다. 신사동 법인 건물을 중심으로 사업 계획을 세웠고, 대규모 투자를 유치했으며, 법인 M&A가 성사돼 투자사가 대여금 전액을 갚을 예정이라는 것이다. 뉴스1에 따르면 매각기일은 이르면 내년 2월로 잡힐 수 있다.

변호사들의 분석이 어디까지나 추정이라는 점도 근거로 든다. 분석을 내놓은 정태근 변호사 스스로 인터뷰가 아니라 공개 자료를 보고 짐작한 것이라고 선을 그었다. 이번 경매의 청구 금액은 약 21억 7,000만 원으로, 추정되는 대부업 대출 180억 원대와 크게 다르다. 채권최고액이 실제 채무와 다르다는 보도의 단서까지 감안하면, 237억 원이라는 숫자를 곧바로 실제 빚으로 읽는 것은 성급하다는 반론이다.

다만 동아일보가 전한 입장문에는 투자사의 이름과 상환 시점이 없고, 변호사 분석도 공개 자료에 기댄 추정이어서 사실 관계는 아직 확정되지 않았다.

## 여담

- 로엘법무법인의 해당 영상 공개일은 서울신문이 3일, 헤럴드경제가 4일로 서로 다르게 전했다.
- 뉴스1은 이 건의 관련 기사 제목으로 "옥주현 183억 빚"이라는 표현을 달았지만, 이 숫자는 변호사의 추정치이고 확인된 채무액이 아니다.

## 출처

- 더쿠 게시물, [「더쿠 - 옥주현사태 자세히 정리」](https://theqoo.net/hot/4397359114)
- 서울신문, [「“옥주현, 180억 대부업체 대출 추정…연이자만 20억 이상” 변호사 분석 [이슈픽]」](https://www.seoul.co.kr/news/economy/estate/2026/11/05/20261105500315?wlog_tag3=naver) (2026-11-05)
- 동아일보, [「옥주현 190억 한남더힐 경매 넘어가…“채무 정리 과정”」](https://www.donga.com/news/Society/article/all/20261029/134936358/2) (2026-10-29)
- 조선일보, [「옥주현, '190억'에 산 한남동 고급주택 '경매' 넘어간 이유.. "M&A 절차" [공식]」](https://www.chosun.com/entertainments/broadcast/2026/10/30/GMYGEZJQHFTDMYJSGNSWMZBUMI/) (2026-10-30)
- 뉴스1, [「옥주현 190억에 산 '한남더힐' 소유권 이전 6개월 만에 경매」](https://www.news1.kr/realestate/general/6336788) (2026-11-02)
- 헤럴드경제, [「옥주현, 대출 무려 300억? 180억은 대부업체서…‘190억 집’ 경매 넘어간 이유는 바로 ‘이것’」](https://biz.heraldcorp.com/article/10926947?ref=naver) (2026-11-05)
- YouTube 배준형의 빌딩클래스, [「옥주현 한남더힐 경매? 채권액만 237억인 이유」](https://www.youtube.com/shorts/L4cMd15i9zk)

## 확인된 사실

- 가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현이 190억 원에 매입한 서울 용산구 한남동 '한남더힐'(전용 332㎡) 주택이 법원 경매에 넘어갔다. (동아일보, 뉴스1, 서울신문, 헤럴드경제 보도 공통)
- 서울서부지법이 2026년 10월 14일 임의경매 개시 결정을 내렸다. 경매 신청 채권자는 한국금융자산관리대부이고 청구 금액은 약 21억 7000만 원이다. (동아일보, 뉴스1 보도)
- 해당 주택에는 근저당권 4건이 설정돼 있고 채권최고액 합계는 237억 9000만 원이다. 다만 채권최고액은 실제 채무액과 다르다. (동아일보, 뉴스1 보도. 배준형의 빌딩클래스 유튜브 영상도 채권액 237억 원을 언급)
- 옥주현은 2025년 5월에 매매계약을 체결했고 2026년 4월에 소유권 이전 등기를 마쳤다. 그래서 소유권 이전 후 약 6개월 만에 경매로 넘어갔다. (동아일보, 서울신문, 뉴스1, 헤럴드경제 보도 공통)
- 옥주현 측(젬스톤이앤엠)은 10월 29일 입장문에서 신규 사업 추진과 법인 M&A에 따른 채무 정리 절차 중이라고 밝혔다. 투자사가 관련 대여금을 전액 상환할 예정이라고도 했다. (동아일보 보도, 조선일보 제목·뉴스1 관련 기사 제목에서도 확인)
- 변호사들이 등기부등본·신탁원부·법인 재무제표 등 공개 자료를 근거로 짐작한 분석은 다음과 같다. (서울신문, 헤럴드경제 보도에 공통. 옥주현 본인에 대한 확인된 사실이 아닌 추정임)
- 옥주현은 2022년 강남구 신사동 토지를 매입하면서 매입대금의 약 75%를 대출로, 약 25%를 자기자본으로 충당한 것으로 추정된다. (서울신문, 헤럴드경제 보도, 더쿠 게시물에 실린 인스타그램 글 공통)
- 신사동 건물 공사비는 약 32억 원이고 그중 약 20억 원은 대출로 마련한 것으로 추정된다. (서울신문, 헤럴드경제 보도에서 공통, 더쿠 게시물의 인스타그램 글도 공사비 32억 원을 언급)
- 건물 준공 후 약 160억 원의 담보대출을 받았고, 이후 대출을 갈아타는 과정에서 약 20억 원이 증액됐다. (서울신문, 헤럴드경제 보도, 더쿠 게시물의 인스타그램 글 공통)
- 한남더힐 계약금은 매매대금의 10%인 19억 원이며, 증액된 대출금 약 20억 원으로 냈을 것으로 추정된다. (헤럴드경제 보도, 더쿠 게시물의 인스타그램 글, 서울신문 보도는 시기가 맞물린다고 언급)
- 신사동 건물을 약 250억 원에 매각해 한남더힐 잔금을 치르려 했으나 고금리와 상업용 부동산 침체로 매각이 순조롭지 않았다고 분석됐다. (서울신문, 헤럴드경제 보도, 더쿠 게시물의 인스타그램 글 공통)
- 잔금 마련을 위해 대부업 법인에서 180억 원 안팎(약 183억 원)을 빌린 것으로 추정된다. (서울신문, 헤럴드경제 보도, 더쿠 게시물의 인스타그램 글, 뉴스1 관련 기사 제목)

## 쟁점

- 신사동 토지 매입가: 헤럴드경제 보도는 2022년 160억 원에 매입했다고 전했다. 더쿠 게시물에 실린 인스타그램 글은 토지 200억 원을 자기자본 50억 원에 대출 75%로 매입했다고 적었다. 서울신문 보도는 자기자본이 약 50억 원이라고만 했다.
- 대부업 대출 규모: 서울신문 보도는 '180억 원 안팎'이라고 했고, 헤럴드경제 보도와 더쿠 게시물의 인스타그램 글은 183억 원이라고 했다.
- 연 이자 부담: 서울신문 보도는 연이자만 20억 원 이상이라고 했다. 더쿠 게시물의 인스타그램 글은 원금 200억 원에 연 20%를 적용하면 연 40억 원이라고 계산했다.
- 총 대출 규모: 헤럴드경제 보도는 신사동 건물 대출까지 합하면 300억 원이 넘을 것이라고 했다. 더쿠 게시물의 인스타그램 글은 자본 50억 원으로 400억 원을 끌어 썼다고 주장했다.
- 로엘법무법인 분석 영상 공개일: 서울신문 보도는 3일이라고 했고, 헤럴드경제 보도는 4일이라고 했다.
- 경매 원인에 대한 설명: 변호사들은 신사동 건물 매각 불발과 고금리 대부업 대출 부담이 원인이라고 추정했다. 옥주현 측은 신규 사업 추진, 투자 유치와 법인 M&A에 따른 채무 정리 과정이라고 설명했다.
- 계약 후 잔금 시점의 사정: 헤럴드경제 보도는 토지거래허가 때문에 잔금까지 1년 정도 걸렸고 올해 4월 잔금 기일에 대출 규제로 잔금 마련이 어려워졌다고 추정했다. 더쿠 게시물의 인스타그램 글은 계약금 19억 원을 포기하지 않으려고 대부업에서 빌렸다고 해석했다.